说来也巧,我在2018年4月回答过一个类似的问题:
2018年宁波房价持续上涨后,是否会有所下跌? - TennyXu的回答 - 知乎 https://www.zhihu.com/question/270980302/answer/357846648
当时给的建议是,宁波的房价下跌空间有限,刚需尽早上车。
这里的刚需也包括我自己。写完那篇回答后不久,我便找到了合适的楼盘,坐标东部新城,首付,贷款,签约一气呵成。
时隔两年再次翻到关于宁波房价的问题,不得不感慨,在社会大趋势面前,选择比努力重要得多。
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回到问题本身,2020年宁波的房子值得买么?
如果是两年前,宁波的房价是没什么风险的,安全边际比较高,正如我在之前那个答案里所说的,能买的尽早上车;但是现阶段,客观地讲,已经是一个相当微妙的节点,机遇和风险五五开。至于未来的走势,除宏观的货币政策影响以外,主要取决于以下两个方面:
(1)基本面
对于房产这么一种带有强金融属性的资产,对于基本面的评估可以归纳成两个问题:
1.按照宁波的发展现状,值不值这个价?
2.按照宁波的未来发展预期,值不值这个价?
首先说明,对于这两个问题,不同的人有不同的评价标准,如果所有人的评价都一致,那也不存在价格涨跌的情况了,就好比1块钱硬币永远值1块钱,别人不可能拿10块钱和你交换。现在的问题是,你如何选取这个评价标准?
我在2018年的那个回答里,是根据“相对值”来确定的,具体可以归纳为以下几个指标:宁波人口流入量远超全国大部分城市、房价远低于杭州上海(2018年宁波市区均价大概是杭州的50%~60%),限购相比于其他二线城市而言略显暧昧,可以理解为促销型限购,库存量又相当的低。当然还有更重要的:相比于杭州,宁波的政府工作效率、户口价值、高考政策、居民富裕程度等等因素都差别不大,理论上不应该存在如此大的价格差距。所以在当时,宁波的房价是具有比较高的安全边际的。
而经过两年的上涨,宁波市区现在的房价已经是杭州的75%左右了,低估区域已经被明显被抹平。不过有一说一,虽然宁波的“性价比”这一优势已经不明显,但仍然处于合理区间内同时伴有上涨趋势,如果你是非买不可的刚需,我依然建议你尽早寻找合适的新盘入手。这里涉及到另外一个原因:地产商从拿地到销售往往会有两到三年的间隔,而期间地价是在上涨的。对于一些拿地时间早、成本较低的楼盘,政府往往会有一定的限价,而这种限价盘的数量会随着时间推移而减少,摇号中签率也会越来越低。你懂我的意思吧?
(2)资金面
我在不久前曾思考一个问题,2019年,为什么宁波能在全国行情遇冷的情况下逆市大涨,涨幅还能在二线城市里排首位?我觉得,外来资金是一个相当重要的因素。
宁波2017年人口增量13w,2018年增量20w,2019年增量34w,一方面,人口的持续流入带来了购房需求和购房资金,另一方面,敏感的资本也察觉到了其中的利益,毕竟在长三角这片土地上,永远不缺游资。对于这些游资而言,房产投资有两个很重要的指标,其一是房价的上涨预期,其二是需要有充足的流动性。根据我的观察,很多本地人并不缺房子,买房一般是为下一代考虑,这样的购房需求是有限的,而且在这种情况下很多人并不会去选择二手房。因此,如果没有外来人口的流入,你投资的房产未来如何脱手,将是个大问题。
基于以上逻辑,如果你打算在长三角地区寻找最佳的房产投资标的,你会选哪个?
很明显,最佳的选择是杭州和宁波。但是杭州由于2016年靠拆迁和G20炒作了一波,2018年达到了高位,短期内已经没什么上涨预期了,所以宁波便成了炒房团资金的猎物。
不过说实话,这样的房价上涨方式,作为一个宁波人,我是不希望看到的。毕竟我更愿意看到一个房价合理、宜居宜业的宁波,希望她能够对得起“连续十年最具幸福感城市”这一称号。现在杭州已经被炒得乌烟瘴气,想想我那些毕业后留在杭州的同学们。。。希望宁波不要重蹈覆辙吧。
综上所述,如果题主是刚需,要上车还是可以的,但是目前宁波整体的价格洼地已经被填平,相比于两年前,淘笋盘的难度增加了不少。如果能遇到性价比高的盘(限价新房或是对方急着脱手的次新房),可以考虑入手。
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莫名其妙的变成楼盘咨询帖了。。。
老实说,这两年我也没怎么关注宁波楼市和相关政府规划,所以信息有滞后性。如果评论区问的是我不熟悉不了解的盘,为了避免产生误导,我这边就不回复不评论了,希望大家见谅。。。 |